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Entscheidung BGH, Urt. v. 22.8.2018 – VIII ZR 277/16

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Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übernommenen Wohnungen

Eine Vereinbarung, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Durchführung von Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist auch dann unwirksam, wenn der Mieter sich gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, dessen Schönheitsreparaturen in der Wohnung vorzunehmen. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22.08.2018 (Az.: VIII ZR 277/16).

Eine Vermieterin forderte von der Mieterin Schadensersatz für die Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen. Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag enthielt eine wirksame Schönheitsreparaturklausel, ferner lag ein Übergabeprotokoll vor, wonach die Wohnung „mängelfrei“ übergeben wurde. Tatsächlich enthielt die der Mieterin übergebene Wohnung Gebrauchsspuren der Vormieterin.

Die Mieterin hatte sich mit der Vormieterin dahingehend geeinigt, an deren Stelle die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Die Vorinstanzen (AG Celle, Urteil vom 01.06.2016 - 131/14 C 1146/14 (8) und LG Lüneburg, Urteil vom 16.11.2016 - 6 S 58/16) gaben der Vermieterin Recht. Angesichts der Vereinbarung zwischen der Vormieterin und der Mieterin sei es interessengerecht, die Mieterin so zu behandeln, als habe ihr die Vermieterin die Mietsache in renoviertem Zustand übergeben.

Der Bundesgerichtshof (BGH) beurteilt die Rechtslage hingegen anders und hob das Berufungsurteil auf. Die in dem Urteil des BGH vom 18.03.2015 aufgestellten Grundsätze, wonach die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Fall einer dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung unwirksam ist, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, gelten auch dann, wenn sich der Mieter gegenüber einem etwaigen Vormieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet hat.

Die in einem Schuldverhältnis übernommenen Pflichten gelten relativ. Nach Ansicht des BGH können Vereinbarungen zu Renovierungspflichten zwischen Vormieter und neuem Mieter daher keinen Einfluss auf die Wirksamkeit des Mietvertrages zwischen Vermieter und Mieter entfalten.

Die Entscheidung ist im Wohnraummietrecht angesiedelt. Allerdings hat die Rechtsprechung Entscheidungen zu Schönheitsreparaturen aus dem Wohnraummietrecht kontinuierlich auf Geschäftsraummietverhältnisse übertragen (KG, Urteil vom 29.03.2004 – 8 U 286/03; BGH, Urteil vom 06. 04. 2005 - XII ZR 308/02; BGH, Urteil vom 8.10.2008 -XII ZR 84/06; OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2008 - I-10 U 8/08; BGH, Urteil vom 12.3.2014 – XII ZR 108/13OLG Celle, Hinweisbeschluss vom 13.7.2016 – 2 U 45/16; ). Daher ist auch in diesem Fall von einer Übertragung auf die Geschäftsraummiete auszugehen.

 

 

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