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Bestätigung der Rechtsprechung: Schonfristzahlung sperrt ordentliche Kündigung nicht!

Die vorliegende Entscheidung betrifft die Frage, inwieweit der Mieter auch im Falle einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug durch den Ausgleich der rückständigen Miete innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S.1 BGB (= Zahlung innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage) die Kündigung abwenden kann.

Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt mit der vorliegenden Entscheidung seine seit dem Jahr 2005 ständige Rechtsprechung, wonach die Zahlung des Mietrückstands innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB lediglich die Folgen einer fristlosen, aber nicht die Folgen einer ordentlichen Kündigung heilt. Die ordentliche Kündigung bleibt insoweit wirksam.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte die Klägerin Wohnräume an die Beklagte vermietet. Nachdem die beklagte Mieterin einen Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten auflaufen hatte lassen sprach die klagende Vermieterin die fristlose außerordentliche, hilfsweise die ordentliche Kündigung aus und erhob sodann Räumungsklage zum Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg. Kurz darauf – und innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S.1 BGB – beglich die Mieterin den ausstehenden Mietrückstand vollständig.

Das AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Urteil vom 23.10.2019 – 15 C 83/19) hat der Räumungsklage der Klägerin aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses stattgegeben. Das LG Berlin (Urteil vom 30.03.2020 – 66 S 293/19) dagegen hat die Räumungsklage abgewiesen und in ausdrücklicher Abweichung von der höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGHs der Schonfristzahlung der Mieterin gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB heilende Wirkung auch gegenüber der ordentlichen Kündigung zugebilligt.

Die hiergegen erhobene Revision zum BGH war erfolgreich. Der VIII. Zivilsenat des BGH hat sehr entschieden klargestellt, dass er an seiner ständigen Rechtsprechung festhält und die Heilungswirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB auf die außerordentliche Kündigung beschränkt bleibt. Der BGH begründet dies insbesondere damit, dass der Gesetzgeber sich bewusst gegen eine Übertragung der Wirkungen der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung entschieden hat. Zwar sei in einem im Jahr 2016 vorgelegten Gesetzentwurf zur Novellierung mietrechtlicher Vorschriften - Zweites Mietrechtsnovellierungsgesetz- zunächst vorgesehen gewesen, die Wirkungen der Schonfristzahlungen gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB auch auf die ordentliche Kündigung zu erstrecken. Dieser Entwurf sei aber nicht umgesetzt worden. Der Inhalt sei schließlich auch beim Entwurf eines Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG, BT-Drs. 19/4672) gerade nicht wieder aufgenommen worden. Damit habe der Gesetzgeber eine Entscheidung getroffen.

Auch die Gesetzessystematik lässt keine anderweitige Auslegung zu. Denn die Wirkungen der Schonfristzahlungen sind eindeutig auf die fristlose außerordentliche Kündigung begrenzt.