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Verlust von Gegenrechten bei Ablehnung der Mängelbeseitigung durch den Mieter

Verweigert ein Mieter die Duldung der Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, ist er ab diesem Zeitpunkt zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt. Ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht entfällt zudem in der Weise, dass in der Vergangenheit einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind. So die Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 10. April 2019 – VIII ZR 12/18.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Beklagten waren Mieter einer Drei-Zimmer Wohnung und minderten seit Jahren wegen diverser Mängel die Miete. Es hatte bereits mehrere Rechtsstreitigkeiten mit früheren Vermietern gegeben. Nach einem erneuten Eigentümerwechsel und einer weiterhin geminderten Miete kündigte der Eigentümer das Mietverhältnis außerordentlich fristlos wegen Zahlungsverzugs. Zuvor hatte er Mängelbeseitigungsmaßnahmen angekündigt, die die Mieter mit der Begründung abgelehnt hatten, dass ihnen auf diese Weise eine im Verfahren mit einem früheren Vermieter relevante „Vernichtung von Beweismitteln“ drohe. Auch beriefen sich die Mieter auf ihr Zurückbehaltungsrecht.

Nach der Entscheidung des BGH war die außerordentliche Kündigung gerechtfertigt. Der Mangel hätte zur Beweissicherung auch anderweitig dokumentiert werden können, zum Beispiel durch das Anfertigen von Fotos. Die Mieter wurden folglich zur Räumung der Wohnung verurteilt.

Der BGH hat die Entscheidung damit begründet, dass mit dem durch die Verweigerung der Mängelbeseitigung entstandenen Wegfall des Leistungsverweigerungsrechts alle von den Mietern einbehaltenen Beträge sofort fällig wurden. Denn das Druckmittel des Zurückbehaltungsrechts solle keine Wirkung bei verweigerter Mängelbeseitigung entfalten. Es widerspräche dem Zweck des Leistungsverweigerungsrechts nach § 320 BGB, wenn der Gläubiger einerseits Druck auf den Schuldner ausübt, um diesen zur Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten anzuhalten, er andererseits aber dem Schuldner die Erfüllung dieser Pflichten nicht ermöglicht, indem er die Erfüllung -hier in Gestalt der Mängelbeseitigung- ablehnt.

Daraus folgt: Mieter, die dem Vermieter die Beseitigung vermeintlicher oder tatsächlicher Mängel verweigern, können sich fortan weder auf ein Minderungs- noch ein Zurückbehaltungsrecht berufen.