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Entscheidung des OLG Dresden vom 06.03.2019 – 5 U 161/18

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Keine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei zu Beginn des Mietverhältnisses renovierungsbedürftig übergebenen Räumen

Mietverhältnis durch einseitige Erklärung um eine bestimmte Zeit zu verlängern, ist ein schon im Ausgangsvertrag eingeräumtes Gestaltungsrecht. Die In seinem Hinweisbeschluss vom 06.03.2019 – Az.: 5 U 161/18 hat das Oberlandesgericht Dresden die zu Wohnraummietverträgen ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 18.03.2018 – Az.: VII ZR 185/14), wonach die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen bei einer dem Mieter renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung unwirksam ist, auf gewerbliche Mietverhältnisse übertragen.

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Sachverhalt stritten sich die Parteien wegen am Ende eines gewerblichen Mietverhältnisses nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Die Räume waren bei Mietbeginn in renoviertem Zustand an den Mieter übergeben worden. In dem Mietvertrag war nichtdestotrotz vereinbart, dass der Mieter während des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen durchführen müsse. Nachdem das Mietverhältnis nach circa vier Jahren durch Kündigung endete und der Mieter die Mietfläche zurückgab, forderte der Vermieter den Mieter auf, Mängel zu beseitigen und Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Später verlangte er die Kosten hierfür im Wege des Schadenersatzes, da er die Mietfläche nach Ablauf der dem Mieter hierfür gesetzten Frist selbst hergerichtet hatte.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Wohnraummietrecht ist die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, wenn ihm die Räume bei Mietbeginn in einen nicht renovierten Zustand übergeben werden. Indem die Klausel dem Mieter die Beseitigung von ihm nicht zu vertretender Abnutzungserscheinungen auferlegt, ohne ihm dafür eine Kompensation zu gewähren, weicht sie in für ihn unangemessener Art und Weise iSv § 307 Absatz 2 Nummer 1 BGB von der gesetzlichen Grundregelung ab. Danach obliegt es dem Mieter, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.

Nach dem Oberlandesgericht Dresden gilt dies nun auch für gewerbliche Mietverhältnisse.

Die Entscheidung reiht sich in das Muster ein, wonach die Rechtsprechung immer wieder Urteile, die zunächst im Wohnraummietrecht ergangen sind, auf gewerbliche Mietverhältnisse überträgt. Sie ist insofern konsequent. Fraglich bleibt, ob der gewerbliche Mieter wirklich einen sich immer mehr dem Wohnraummieter angleichenden Schutz benötigt.

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