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Schriftformverletzung durch Nachträge zu Mietverhältnissen mit längerer Laufzeit

Bei einem für längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag, für den die Parteien einen Nachtrag entwerfen, liegt eine Schriftformverletzung vor, wenn sich die Unterschriften der Parteien auf dem Nachtrag über und nicht unter den dort getroffenen ergänzenden Vereinbarungen befinden. Dieser Formmangel des Nachtrags hat zur Folge, dass der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Mietvertrag durch den formunwirksamen Nachtrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und daher das Mietverhältnis als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

Dem Fall zugrunde lag ein gewerblicher, die Schriftform zunächst wahrender Pachtvertrag vom 25.10.2014 mit Laufzeit bis zum 31.01.2020 sowie mehreren Verlängerungsoptionen für den Mieter. Kurze Zeit nach Abschluss des Pachtvertrages schlossen die Parteien eine Ergänzungsvereinbarung, mit der ein weiterer Lagerraum zum Pachtgegenstand gemacht wurde. Diese Ergänzungsvereinbarung nimmt zwar ausdrücklich Bezug auf den Ursprungsvertrag, jedoch befinden sich die maßgeblichen Unterschriften der Beteiligten über und nicht unter den getroffenen ergänzenden Vereinbarungen. Im Laufe des Pachtverhältnisses kam es zu Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien hinsichtlich der Einholung der Nutzungsgenehmigung für die angemieteten Flächen, woraufhin die Verpächter den Pachtvertrag unter Hinweis auf die Verletzung der Schriftform mit Wirkung zum 30.09.2019 kündigten.

Das Gericht gab den Verpächtern Recht und entschied, dass das Pachtverhältnis zum 30.09.2019 durch Kündigung beendet sei. Der befristete Mietvertrag erfülle nicht die nach § 550 Satz 1 BGB erforderliche Schriftform. Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gelte er für unbestimmte Zeit und ist deshalb gemäß § 580a Abs. 2 BGB bei einem Vertrag über Geschäftsräume spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres ordentlich kündbar. Für die Wahrung der Schriftform müsse eine von beiden Parteien unterschriebene Urkunde angefertigt werden. Dabei muss die Urkunde, wenn es sich um einen Vertrag handelt, von beiden Parteien so unterzeichnet werden, dass die Unterschriften den gesamten Vertragsinhalt decken und den Vertragstext räumlich abschließen. Dies war hier nicht geschehen. Der Formmangel der Ergänzungsvereinbarung führe dazu, dass der zunächst formwirksam geschlossene Pachtvertrag gleichfalls der Schriftform entbehrt und damit ordentlich kündbar ist.

Die Entscheidung des OLG Köln zeigt wieder einmal wie sehr die Parteien eines langfristigen gewerblichen Mietvertrages auf die penible Einhaltung der Schriftform achten müssen. Bei der Entscheidung handelt es sich nicht um eine Abkehr von der gängigen Rechtsprechung, sondern um die Fortführung bzw. den Anschluss an frühere Urteile des Bundesgerichtshofs aus den Jahren 1968 und 1975. Damit verfestigt sich die Rechtsprechung, wonach das Schriftformerfordernis für Mietverträge mit Laufzeiten von über einem Jahr auch sämtliche Nachträge zu diesen Verträgen umfasst und eine in einem Nachtrag erfolgte Verletzung der Schriftform eine feste Laufzeit des Hauptmietvertrages zu Fall bringt. Insbesondere weist das Gericht in dem Urteil auch darauf hin, dass wenn formbedürftige Nachträge etwa auf einer bereits unterschriebenen Vertragsurkunde unterhalb der Unterschriften angebracht werden, diese nochmal von beiden Parteien unterzeichnet werden müssen.