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Keine Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache während des laufenden Mietverhältnisses

In seinem Urteil vom 19.12.2018 – XII ZR 5/18 hat der Bundesgerichtshof die bisher strittige Frage entschieden, ob für den Verjährungsbeginn auch dann der Zeitpunkt der Zuwiderhandlung maßgeblich ist, wenn die Mietsache vom Mieter dauerhaft vertragswidrig genutzt wird.

Von Teilen der Rechtsprechung wurde hier die Auffassung vertreten, dass auch bei einer vertragswidrigen Handlung, die eine dauernde Beeinträchtigung nach sich zieht, der Anspruch auf Beseitigung bereits mit Beginn der Beeinträchtigung entstehe und folglich ab dann die Verjährungsfrist laufe.

Dem Urteil lag ein Sachverhalt zugrunde, in dem der klagende Vermieter gegen die Mieterin einen mietrechtlichen Unterlassungsanspruch wegen vertragswidriger Nutzung von Gewerberäumen zu Wohnzwecken geltend macht. Diese hatte im Jahr 2010 die Räume zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros und damit einer gewerblichen Nutzung angemietet, bewohnte aber seit Bezug einen Teil der Räume zu Wohnzwecken. Mit Schreiben vom 14.07.2016 forderte der Kläger, der die Immobilie zwischenzeitlich erworben hatte, die Beklagte unter Fristsetzung auf, die Nutzung des ersten Obergeschosses zu Wohnzwecken zu
unterlassen.

Im Rahmen eines Mietverhältnisses ergibt sich der Unterlassungsanspruch wegen einer vertragswidrigen Nutzung der Mietsache aus dem insofern spezielleren § 541 BGB. Ein Rückgriff auf den allgemeinen zivilrechtlichen Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB ist nicht zulässig.

Grundsätzlich unterliegt der Anspruch des Vermieters aus § 541 BGB der regelmäßigen Verjährung des § 195 BGB mit einer Frist von drei Jahren. Für den Beginn der Verjährung kommt es dabei statt auf den Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs grundsätzlich auf den der Zuwiderhandlung an. Stellt man also auf den Beginn der Zuwiderhandlung ab, wäre der Unterlassungsanspruch des Vermieters in diesem Fall lange verjährt.

Der Bundesgerichtshof entschied nun aber, dass bei einem andauernden vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses nicht verjährt, solange die zweckwidrige Nutzung andauert. Der Schwerpunkt der Störung liege in diesen Fällen nicht in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung, sondern darin, dass die zweckwidrige Nutzung dauerhaft aufrechterhalten wird.

Dies entspreche auch Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften. Deren Schuldnerschutzgedanken kommen bei einer Dauerstörung nicht zum Tragen.

Insofern nimmt der Bundesgerichtshof Bezug auf die Rechtsprechung des V. Zivilsenats zum Wohnungseigentumsrecht. Dort verjährt bei einer zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer aus § 1004 Abs. 1 BGB bzw. § 15 Abs. 3 WEG nicht, solange die Nutzung andauert (BGH. Urt. v. 08.05.2015 - V ZR 178/14).

Insgesamt eine konsequente Entscheidung. Für die Praxis bleibt damit bei dauerhaften Vertragsverletzungen im Rahmen von Mietverhältnissen nur noch der Einwand der Verwirkung.