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Entscheidung BGH, Urt. v. 22.2.2018 – VIII ZR 157/17

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Sofortiger Schadensersatz in Geld bei Beschädigung der Mietsache auch nach Beendigung des Mietverhältnisses

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 22.2.2018 – VIII ZR 157/17 entschieden, dass ein Vermieter den Mieter – gleich, ob während oder nach Beendigung des Mietverhältnisses – bei Beschädigung der Mietsache sofort auf Schadensersatz in Form von Geldersatz in Anspruch nehmen kann, ohne ihm zuvor eine Frist auf Beseitigung der Schäden setzen zu müssen. Dies gelte zumindest dann, wenn auf die Beschädigung der Mietsache nicht ein spezieller, mietvertraglich ausdrücklich geregelter Leistungsanspruch besteht (z.B. Schönheitsreparaturen).

Diese Frage war bislang höchstrichterlich noch nicht entschieden und in der Literatur und Instanzrechtsprechung umstritten. Der BGH positioniert sich hierzu nunmehr vermieterfreundlich. Eine vorherige Fristsetzung durch den Vermieter sei nicht erforderlich, da es sich bei dem Schadensersatzanspruch um einen Anspruch wegen der Verletzung einer nicht leistungsbezogenen Pflicht (Erhaltung der Mietsache) und nicht wegen einer leistungsbezogenen Pflicht (wie etwa speziell im Vertrag geregelter Schadensbeseitigungspflichten, z.B. Schönheitsreparaturen) handele. Schadensersatzansprüche wegen der Verletzung von nicht leistungsbezogenen allgemeinen Sorgfalts- und Obhutspflichten (§ 242 Abs. 2 BGB) sehen - im Gegensatz zu den leistungsbezogenen Pflichtverletzungen - kein Fristsetzungserfordernis vor.

Die Frage eines Fristsetzungserfordernisses war für Schadensersatzansprüche nach Beendigung des Mietverhältnisses deshalb umstritten, weil die Pflicht zur Rückgabe der Mietsache als solche § 546 Abs. 1 BGB eine leistungsbezogene Pflicht darstellt. Soweit von einer Ansicht für die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches eine vorangehende Fristsetzung für erforderlich gehalten wurde, wurde dies gerade mit dieser rechtlichen Einstufung der Rückgabepflicht als leistungsbezogene Pflicht begründet. Der BGH ist dem nunmehr richtigerweise entgegengetreten. Der BGH unterscheidet insoweit zwischen der Pflicht zur Herausgabe als solcher (leistungsbezogene Pflicht) und dem ordnungsgemäßen Zustand in dem die Mietsache herausgegeben werden muss (nicht leistungsbezogene Pflicht).

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