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Die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge Gebäudeschadens sind umlagefähig.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 6. Juni 2018 – VIII ZR 38/17 entschieden, dass die Kosten für die Versicherung von Mietausfällen infolge eines Gebäudeschadens umlagefähige Betriebskosten sind. Dies gelte zumindest dann, wenn die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf den Mieter vereinbart haben und es sich um eine mit der Gebäudeversicherung verbundene und nicht um eine separate Mietausfallversicherung handelt. 

In dem Fall schloss die von der Vermieterin abgeschlossene Gebäudeversicherungspolice, zeitlich begrenzt auf 24 Monate, das Risiko eines „Mietverlustes“ infolge des versicherten Gebäudeschadens ein, sog. „All Risk“- Eigentumsversicherung“.

Die Mieterin war der Ansicht, jedenfalls soweit die „All Risk“- Eigentumsversicherung“ das Risiko eines Mietausfalles abdeckt, würde es sich nicht um eine nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähige Sach- und Haftpflichtversicherung handeln. Da die Vermieterin den auf die Absicherung des Mietausfalls entfallenden Prämienanteil nicht beziffern konnte, widersprach die Mieterin der Umlegung der Kosten der Gebäudeversicherung insgesamt. Die Vorinstanz (LG Düsseldorf, Urt. v. 30.01.2017 – 21 S 42/16) folgte der Argumentation der Mieterin, das mitversicherte Mietausfallrisiko stelle keine Kosten der im Mietvertrag über die Inbezugnahme der BetrKV nach § 2 Nr. 13 BetrKV als umlagefähig vereinbarten Gebäudeversicherung dar. Vielmehr sichere die Mietausfallversicherung nur einen wirtschaftlichen Folgeschaden des Vermieters ab.

Der BGH folgte dieser Ansicht nicht. Unter den in § 2 Nr. 13 BetrKV genannten Begriff der Sach- und Haftpflichtversicherung fallen grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen. Die Mitversicherung eines Mietausfalls als Folge eines Gebäudeschadens sei fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen. Die von der Vermieterin abgeschlossene Versicherung gehöre als Gebäudeversicherung zu den umlagefähigen Sachversicherungen im Sinne von § 2 Nr. 13 BetrKV. Der Mieter profitiere letztendlich von der Versicherung, da er bei leicht fahrlässiger Verursachung eines Schadens an der Mietsache nach der gefestigten Rechtsprechung des BGH regelmäßig auch vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers wegen der sich aus dem Schadensfall ergebenden Vermögenschäden geschützt ist.

Der BGH schließt sich mit der vorliegenden Entscheidung der herrschenden Meinung in Literatur und Rechtsprechung an und stärkt insofern die Rechte der Vermieter.