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Begriff der „Familienangehörigen“ / der „Familie“ im Rahmen der Eigenbedarfskündigung sowie im Rahmen der Ausnahme von der Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung – Keine Eigenbedarfskündigung zugunsten eines Cousins

Die vorliegende Entscheidung betrifft die in der Immobilienpraxis sehr relevante Frage, welche Familienangehörigen im Rahmen der mietrechtlichen Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sowie im Rahmen der Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung gem. § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB privilegiert sind.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 276 / 23 entschieden, dass als Familienangehörige im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarfskündigung) sowie im Sinne des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB (Ausnahme von der Kündigungsbeschränkung bei einem Wohnungserwerb) ausschließlich diejenigen Personen anzusehen sind, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gemäß § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht. Ein entfernterer Verwandter, der – wie ein Cousin – hiernach nicht zur Zeugnisverweigerung berechtigt ist, gehört deshalb – selbst im Falle einer engen persönlichen Verbundenheit – nicht zu dem von den vorbezeichneten Bestimmungen privilegierten Personenkreis.

Der Entscheidung liegt eine Räumungsklage zu Grunde. Die Beklagten waren seit dem Jahr 2009 Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Klägerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Diese erwarb das Gebäude, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, mit notariellem Kaufvertrag vom 08.08.2013. Alleinige Gesellschafter der GbR waren zwei Cousins. Einer dieser Gesellschafter verstarb und wurde durch seine drei Kinder beerbt. Diese traten im Wege der Gesamtrechtsnachfolge in seinen Gesellschaftsanteil ein und wurden somit Gesellschafter der Klägerin. Als solche wurden sie am 07.11.2016 in das Grundbuch eingetragen. Die Klägerin kündigte mit Schreiben vom 16.08.2021 das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarfs, da einer der im Jahr 2016 im Wege der Erbfolge eingetretenen Gesellschafter die Wohnung für sich und seine Ehefrau benötigte.

Die Beklagten weigerten sich die Wohnung zu räumen. Sie hielten die Kündigung für unwirksam und beriefen sich auf die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BGB i.V.m. der zugehörigen Rechtsverordnung des Landes Berlin (i.V.m. § 2 KschKlVO Bln). Nach § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BGB – i.V.m. der entsprechenden Rechtsverordnung – darf eine GbR, die nach der Vermietung der Wohnung Eigentümer wurde, eine ordentliche Kündigung erst zehn Jahre nach dem Eigentumserwerb aussprechen. Dies gilt jedoch gem. § 577 a Abs. 1a S. 2 Alt. 1 BGB immer dann nicht, wenn die Gesellschafter Angehörige derselben Familie sind.

Da die Beklagten sich weigerten, die an sie vermietete Wohnung zu räumen, hat die Klägerin gegen die Beklagten Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage in erster Instanz abgewiesen. Zwar würden die Voraussetzungen des Eigenbedarfes grundsätzlich vorliegen, da sich eine GbR auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen kann. Die Kündigung wäre allerdings deswegen unwirksam, weil die zehnjährige Sperrfrist des § 577a Abs. 1, Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB i.V.m. § 2 KschKlVO Bln zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht abgelaufen war. Die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BGB gilt nur dann nicht, wenn sämtliche Gesellschafter der GbR Angehörige derselben Familie sind. Diese Ausnahme hat das Amtsgericht vorliegend verneint, da Cousins dieses Kriterium nicht erfüllen würden. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Die hiergegen gerichtete und vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat das zweitinstanzliche Urteil des LG Berlin aufgehoben und das erstinstanzliche Urteil wieder hergestellt.

Auch der Bundesgerichtshof hat zwar das Vorliegen der Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB grundsätzlich bejaht, aber in Übereinstimmung mit der erstinstanzlichen Entscheidung des Amtsgerichts eine Ausnahme von der Kündigungssperre des § 577a Abs. 1, Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB verneint, weil Cousins als Gesellschafter nicht Angehörige derselben Familie seien.

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes sind die Begriffe der „Familie“ in § 577a Abs. 1a S. 2 BGB und der „Familienangehörigen“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB inhaltsgleich auszulegen. Die Auslegung nimmt der BGH dabei allein anhand des objektiven Kriteriums des Verwandtschaftsgrades vor. Da § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und § 577a Abs. 1a S. 2 BGB selbst keine Kriterien für eine Bestimmung des relevanten Verwandtschaftsgrades enthalten, greift der BGH auf die Wertungen des Gesetzgebers zurück, die dieser im Rahmen der Vorschriften zum Zeugnisverweigerungsrecht gemäß § 383 ZPO bzw. § 52 StPO getroffen hat.

Subjektivierende Elemente, wie etwaige enge persönliche Bindungen bleiben dagegen unberücksichtigt. Der BGH begründet dies damit, dass der Gesetzgeber bei der Begünstigung von Familienangehörigen die typisierte persönliche Nähe und Solidarität innerhalb des engen Familienkreises im Blick hatte, welche eine Kündigung rechtfertigt. Die Regelung folgt der allgemeinen Annahme einer besonderen sozialen Bindung durch das Verwandtschaftsverhältnis. Folglich muss für den gesetzlich definierten Personenkreis im Einzelfall keine zusätzliche persönliche Nähe belegt werden. Maßgeblich ist allein, für welche Gruppen der Gesetzgeber abstrakt eine solche besondere Bindung vorausgesetzt hat.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist zu begrüßen. Die Auslegung der „Familie“ in § 577a Abs. 1a S. 2 BGB und der „Familienangehörigen“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB allein anhand des objektiven Kriteriums des Verwandtschaftsgrades und der Verzicht auf subjektivierende Elemente, wie etwa die tatsächliche persönliche Bindung, dienen der Rechtssicherheit.